La loi Pinel vue sous un autre angle
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La réception de votre logement neuf implique de nombreuses responsabilités d’un point de vue juridique. Si vous n’émettez aucune réserve, alors les 5% du prix d’acquisition restants seront libérés. Pour cette raison, vous ne devrez passer à côté d’aucun détail. Une bonne astuce peut être de demander votre visite de vérification en plein jour afin de vous assurer de ne passer à côté d’aucune contrefaçon.
Vous pouvez également engager un architecte, technicien ou autre professionnel du bâtiment pour vous accompagner lors de la visite.
Le plus important sera aussi de ne pas suivre la cadence imposée par le constructeur. Si vous voulez assurer de ne passer à côté d’aucun détail au moment de la visite, vous devrez y passer au moins 2 heures. Pour vous assurer la bonne tenue de la fin des travaux, vous pouvez aussi demander à une pré-visite quelques semaines avant la date de livraison prévue.
Certains réflexes sont bons à avoir avant d’effectuer votre visite. Vous pourrez ainsi vous munir de la notice qui décrit le bien. Prenez également soin d’apporter votre contrat de réservation et d’un appareil photo.
Si vous craignez d’oublier certains éléments au cours de votre visite, vous pouvez aussi noter sur papier ou sur votre téléphone la liste des points sur lesquels il faudra repasser.
Si vous disposez d’une maison, commencez par vérifier l’extérieur (façade, toiture, jardin etc…). Dans le cas d’un appartement, il est préférable de commencer par l’extérieur ou les parties communes (interphone, boîte aux lettres…). Procédez ensuite à votre visite de manière logique, en suivant la configuration des lieux.
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Votre visite de chaque pièce devra suivre une méthodologie finement préparée en amont. Observez les éléments particuliers du bien tels que les éventuelles malfaçons. Prêtez attention aux ouvertures des portes ou fenêtres pour voir si celles-ci sont en bon état. Pensez aussi à tester l’ensemble des équipements tels que les robinets, l’interphone, la chasse d’eau, le compteur électrique…
L’ensemble des défauts repérés doivent être stipulés sur le procès verbale de livraison et accompagnés, si possible, d’une photo de l’imperfection. Suite à cela, le constructeur dispose d’une année pour résoudre les problèmes cités.
Le propriétaire a également droit à 30 jours supplémentaires suivant la visite afin de faire connaître d’autres manquements qui n’auraient pas été constatés au premier abord. Une fois ces vérifications terminées, il sera alors temps de se lancer dans l’aménagement de votre logement.
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D’une part, l’encadrement d’un loyer résulte du contrôle de son évolution pour un logement, qu’il soit meublé ou non. En revanche, le plafonnement des loyers consiste à définir un seuil maximum pour un loyer qu’un propriétaire ne peut pas dépasser pour son locataire.
Il est vrai que l’expression « encadrement des loyers » peut parfois être utilisée à outrance. Souvent, elle est confondue avec celle du « plafonnement des loyers ». Mais, il faut pourtant savoir que ces deux notions sont belles et biens distinctes l’une de l’autre.
Il est définit à travers la loi du 6 juillet 1989 que « la fixation du loyer des logements locatifs est libre ». Néanmoins, un autre article stipule que dans certaines zones ou la demande locative est importante, des dispositifs d’encadrement des loyers peuvent être mis en place. L’objectif de leur mise en place est de limiter l’augmentation des différents loyers.
La précision s’adresse à chaque zone qui s’urbanise, qui compte plus de 50.000 habitants et qui fait face à un déséquilibre entre les offres de logements et la demande locative. D’après l’article de loi, cela génère « des difficultés sérieuses d’accès au logement sur l’ensemble du parc existant ». Les loyers sont alors plus élevés du fait de la demande.
D’une manière générale, le loyer ne peut excéder l’indice de référence des loyers (IRL) pendant la durée d’un bail en France. L’IRL est calculée sur l’évolution moyenne des prix de consommation en dehors du tabac et des loyers sur les 12 derniers mois.
Dans un zone soumise à une importante pression locative (aussi appelée « zone tendue »), l’encadrement d’un loyer correspond à la modération de son évolution au moment de renouveler le bail ou de changer de locataire pour un logement, qu’il soit meublé ou non.
Dans les villes des zones tendues, l’augmentation du loyer pour un logement loué en qualité de résidence principale par le locataire est restreinte au moment du début de location ou au renouvellement du bail.
À ce jour, le plafonnement des loyers n’est pratiqué qu’à Paris pour le moment. Les loyers de la capitale sont donc soumis à des seuils maximums au mètre carré que le propriétaire ne peut dépasser. La mesure a été introduite pour la première fois dans le cadre de la loi Alur du 27 mars 2014. Suite à une annulation en justice, un nouvel article de la loi Elan 2018 réintroduit un plafonnement sous l’appellation « encadrement des loyers ». Ce qui contribue à maintenir le flou au sujet des 2 notions.
Le plafonnement des loyers est ainsi de nouveau en vigueur depuis le 1er juillet 2019. Il a été mis en place de manière expérimentale sur une durée de 5 ans et les propriétaires doivent respecter ce plafonnement selon 3 catégories de loyers de référence :
D’autre part, il faut savoir qu’il existe 2 types d’encadrement des loyers :
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Le 21 janvier 2020 s’est tenue la traditionnelle cérémonie des vœux de l’Anah (Agence Nationale de l’habitat). À cette occasion, l’agence a annoncé que les objectifs fixés par l’État en matière de rénovation énergétique des logements Français avaient été atteints en 2019.
Ceux-ci tendaient à rénover près de 120.000 logements sur l’ensemble de l’année 2019. Cette barre a été largement atteinte puisque près de 155.000 aides à la rénovation ont été délivrées par l’Anah sur cette période. Des chiffres salués par le ministre de la Ville et du Logement Julien Denormandie et la présidente de l’Anah, Nathalie Appéré. Cette dernière a aussi ajouté que l’agence avait doublé son activité en 2 ans.
La directrice de l’Anah Valérie Mancret-Taylor a pour sa part mit en lumière l’importance des différentes actions menées en faveur des particuliers, qu’il s’agisse de propriétaire occupants, mais aussi des bailleurs. Elle a d’ailleurs évoqué « Facil’rénov » ainsi que la toute nouvelle prime « MaPrimeRenov’ » en vigueur depuis le 8 janvier 2020. Elle a aussi évoqué les différents programmes entrepris aux côtés des collectivités et des opérations telles que le Plan Action Cœur de Ville, mis en place dans le cadre du dispositif Denormandie.
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Ces chiffres record soulignent une belle reprise en avant après plusieurs années compliquées. Cette embellie peut être expliquée par de nombreux facteurs. D’abord, parce que l’Anah a simplifié l’accès aux aides financières qu’elle propose. En plus de cela, le site officiel anah.fr a été lancé en 2018 pour rendre encore plus flexibles les aides aux rénovations. Aujourd’hui, elles passent d’ailleurs majoritairement via cette plateforme (près de 85 %).
D’après Valérie Mancret-Taylor, l’Anah a su tirer partie de ces simplifications et des différents projets cités précédemment pour mener à bien ses objectifs. De son côté, Julien Denormandie a martelé à plusieurs reprises que le logement était l’une de ses priorités.
En 2020, de nombreuses aides prévues dans le mandat d’Emmanuel Macron pourraient à nouveau concerner l’Anah (voir les nouveautés du marché immobilier en 2020). Comme cité précédemment, le plan « Action Cœur de Ville » a pour objectif de redynamiser le centre des villes moyennes en France. On peut également citer le programme « Initiative Copropriétés » qui a pour but de soutenir les copropriétés vétustes.
Autre preuve de l’engagement de l’Anah, le fait que cette dernière bénéficie d’un budget relativement réévalué par rapport aux dernières années. Dans le même temps, le ministère du logement suit pour sa part la tendance inverse. Toujours pour 2020, le budget de l’Anah devrait augmenter et pour la première fois dépasser le milliard d’euros. Les objectifs de rénovations seront une nouvelle fois revus à la hausse avec une espérance de 134.000 logements à réhabiliter fixée.
Ces objectifs ainsi que le budget de 2020 s’accordent mais ne prennent pas en compte la nouvelle prime « MaPrimeRenov’ » qui vient remplacer le crédit d’impôt sur la transition énergétique (Cite).
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Ci-dessous, les principales mesures.
Depuis le 1er janvier 2019, la Loi Denormandie s’adresse aux propriétaires bailleurs qui ont pour objectif de réaliser un investissement dans un logement ancien, situé dans l’un des 222 centres villes français éligibles. Il faut savoir que depuis le 1er janvier 2020, le dispositif est étendu jusqu’à la fin de l’année 2021.
En plus de cela, il s’étend à l’ensemble des communes éligibles, voyant la notion de centre-ville (jugée trop floue) disparaître. Rappelons que le mécanisme offre la possibilité aux propriétaires d’accéder à des avantages fiscaux, en cas de réalisation de travaux de rénovation représentant au minimum 25 % du montant total de l’opération. Ces opérations s’inscrivent dans le cadre des objectifs annuels de rénovation des logements fixés par l’Anah.
Sa suppression dans le neuf était envisagée courant 2019, pourtant il n’en n’est rien. Le prêt à Taux Zéro est maintenu en 2020, jusqu’au 31 décembre. Dans les faits, il offre la possibilité aux primo-accédants de décrocher un prêt dénué de tout intérêts dans le cadre du financement d’un partie d’un bien immobilier neuf.
À noter dorénavant que si vous souhaitez accéder au PTZ en zones B2 et C, votre consommation énergétique annuelle primaire après les travaux ne doit pas excéder les 331 kWh/m².
Dans les tuyaux depuis un certain temps, la mesure est désormais officielle depuis le 1er janvier 2020 : la taxe d’habitation est supprimée pour 80 % des ménages français les plus aisés. La part des 20% restante bénéficiera d’une réduction de l’ordre de 30% en 2021 et de 65% en 2022. Il faudra alors attendre 2023 pour que la taxe d’habitation soit complètement supprimée.
La Taxe « Apparu », également supprimée depuis le 1er janvier 2020, était en place depuis la loi de finances 2012. Elle s’adressait aux propriétaires louant un logement d’une superficie inférieure à 14 m² et proposant un loyer supérieur à un plafond définit par décret.
Une nouvelle prime en faveur de la rénovation énergétique est apparue depuis le 1er janvier 2020. Appelée « MaPrimeRenov’ » et mise en place par l’état, elle correspond à un mélange entre le CITE et certaines aides de l’ANAH. Sa subvention maximale est de 20.000 par bien immobilier sur 5 ans et s’adresse pour le moment uniquement aux ménages les plus modestes.
Les autres ménages peuvent toujours accéder au CITE (Crédit d’impôt pour la Transition Énergétique). Petite nouveauté depuis le 1er janvier 2020 puisqu’il s’adresse également aux revenus intermédiaires. Son montant maximal est généralisé à 30 %.
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L’une des solutions pour y parvenir se trouve dans le choix de la décoration de votre bien. Celle-ci contribuera à rendre votre logement attractif sur le marché. Ci-dessous, quelques conseils d’amélioration pour votre investissement locatif dès la livraison du logement.
Certains stratagèmes offrent la possibilité d’étoffer et aménager au mieux la décoration du logement loué. L’objectif reste bien évidement de mettre le bien en valeur afin de le laisser vacant le moins de temps possible.
La décoration du bien acquis dans le cadre de votre investissement locatif devra principalement prendre en compte le design et le bien-être de vos futurs occupants. En gardant ces principes en tête, il y a de fortes chances que votre logement se démarque des autres.
L’une des bonnes idées pour votre investissement locatif peut correspondre à la verrière. Cet accessoire donnera un style moderne et apportera davantage de luminosité à votre bien, ce qui est toujours très apprécié lors des visites d’appartement.
Certaines verrières s’étendent du sol au plafond et peuvent s’ouvrir dans le but de donner un aspect différent à votre intérieur. Cet accessoire peut être optimal pour le cloisonnement d’une salle de bain situé à l’intérieur d’une chambre par exemple.
Sinon, il existe aussi la fenêtre verrière qui permet de mettre en place une fenêtre semi-ouverte et donner un peu plus de luminosité à la pièce. Dans le but d’optimiser encore un peu plus vos frais, vous pouvez vous orienter vers des modèles plus basiques.
Dans tous les cas, plus les équipements seront qualitatifs, plus le logement prendra de la valeur.
Si vous choisissez le bail meublé pour votre investissement locatif, vous devrez vous référer à la liste des meubles obligatoires définie par la loi. Dans les grandes lignes, votre logement devra comporter le minimum d’équipements nécessaires pour que vos futurs locataires puissent vivre dans des conditions décentes. Ceux-ci comprennent entre autres une literie, des ustensiles de cuisine, des tables ou encore des chaises…
L’ajout d’un espace de rangement fera grandement la différence aux yeux de vos futurs locataires. Et pour ajouter une touche de confort à votre habitat, vous pouvez aménager un espace dédié à un dressing. Dans tous les cas, votre investissement locatif pourra être réussi à partir du moment où votre locataire s’y sente à l’aise.
L’aménagement de votre bien peut être également un bon calcul sur le plan fiscal. En effet, l’ensemble des charges d’entretien du bien immobilier sont déductibles des revenus fonciers. Si votre objectif est uniquement financier, vérifiez que vos travaux sont déductibles avant de vous lancer dans une telle opération.
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L’ensemble des signatures ont été récoltées par la secrétaire d’état auprès de la Ministre de la Transition écologique et solidaire, Emanuelle Wargon et le ministre de la Ville et du Logement Julien Denormandie.
Pour ce début d’année 2020, le ministre de la Ville et du Logement, Julien Denormandie, a tenu à rappeler l’objectif directeur du dispositif en précisant l’importance pour tous « d’améliorer son confort et baisser ses factures ».
Le financement reste encore une problématique majeure avant le déclenchement de ces opérations de rénovation (l’une des conditions de la loi Denormandie) chez les ménages français. Pour répondre à cette situation, le Projet de Loi de Finances pour 2020 a inclut cette réforme des aides aux rénovations dans les mesures qu’elle contient.
L’objectif reste avant tout de faciliter l’accès à ces subventions auprès de tous. C’est dans cette optique qu’est apparu le nouveau mécanisme « Ma Prime Renov’ » début 2020. Cette aide à la rénovation énergétique du gouvernement sera versée en une seule fois, à la fin des travaux. L’avantage est qu’elle peut être associée avec d’autres subventions et offrir des aides conséquentes, notamment sur les chantiers les plus onéreux. Elle a pour but d’aider l’Anah à atteindre ses objectifs en matière de rénovation énergétique des logements Français.
Parallèlement, l’engagement des établissements bancaires s’oriente sur le financement du reste à charge dans l’optique d’inciter les ménages à enclencher leurs démarches, peu importe leur niveau de ressources. Le but sur le long terme reste de mettre en place des « packages » qui comprenent les différentes subventions publiques ainsi que le prêt en supplément afin de recouvrir les frais totaux sur les travaux.
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Dans cette optique, de nombreux acteurs des secteurs bancaires et financiers ont signé la charte « Engagé pour FAIRE », assistés de l’avenant sectoriel dédié à ces activités.
La secrétaire d’état Emmanuelle Wargon a tenu à féliciter ceux qu’elle qualifie « d’acteurs pionniers », en ayant été les premiers signataires de cette bannière « FAIRE. Tout pour Ma Rénov’ ». Ci-dessous, leurs principaux axes de travail :
Le bénéfice est double pour les signataires puisque leur activité est mise en valeur d’une part et qu’ils bénéficieront du soutien des autres partenaires d’une autre. L’ensemble des pouvoirs publics bénéficient aussi d’outils de simulations pour les aides à la rénovation dans l’optique d’un meilleur accompagnement des ménages.
La mention RGE de l’entreprise, qui permet d’effectuer les travaux, est indispensable pour obtenir les subventions pour la rénovation énergétique.
Ci-dessous, les autres aides qui permettront de financer vos travaux en 2020 (consulter les nouveautés du marché immobilier en 2020) :
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