Plafonnement ou encadrement des loyers ?

Explications et différenciation des 2 concepts

Actualités Les notions de plafonnement et d'encadrement des loyers sont trop souvent confondues. Elles sont pourtant bien distinctes les unes des autres.

Différences encadrement et plafonnement des loyers

D’une part, l’encadrement d’un loyer résulte du contrôle de son évolution pour un logement, qu’il soit meublé ou non. En revanche, le plafonnement des loyers consiste à définir un seuil maximum pour un loyer qu’un propriétaire ne peut pas dépasser pour son locataire.

Il est vrai que l’expression « encadrement des loyers » peut parfois être utilisée à outrance. Souvent, elle est confondue avec celle du « plafonnement des loyers ». Mais, il faut pourtant savoir que ces deux notions sont belles et biens distinctes l’une de l’autre.

Encadrement des loyers : un dispositif ancien

Il est définit à travers la loi du 6 juillet 1989 que « la fixation du loyer des logements locatifs est libre ». Néanmoins, un autre article stipule que dans certaines zones ou la demande locative est importante, des dispositifs d’encadrement des loyers peuvent être mis en place. L’objectif de leur mise en place est de limiter l’augmentation des différents loyers.

La précision s’adresse à chaque zone qui s’urbanise, qui compte plus de 50.000 habitants et qui fait face à un déséquilibre entre les offres de logements et la demande locative. D’après l’article de loi, cela génère « des difficultés sérieuses d’accès au logement sur l’ensemble du parc existant ». Les loyers sont alors plus élevés du fait de la demande.

D’une manière générale, le loyer ne peut excéder l’indice de référence des loyers (IRL) pendant la durée d’un bail en France. L’IRL est calculée sur l’évolution moyenne des prix de consommation en dehors du tabac et des loyers sur les 12 derniers mois.

Dans un zone soumise à une importante pression locative (aussi appelée « zone tendue »), l’encadrement d’un loyer correspond à la modération de son évolution au moment de renouveler le bail ou de changer de locataire pour un logement, qu’il soit meublé ou non.

Dans les villes des zones tendues, l’augmentation du loyer pour un logement loué en qualité de résidence principale par le locataire est restreinte au moment du début de location ou au renouvellement du bail.

Un plafonnement des loyers déjà en vigueur à Paris

À ce jour, le plafonnement des loyers n’est pratiqué qu’à Paris pour le moment. Les loyers de la capitale sont donc soumis à des seuils maximums au mètre carré que le propriétaire ne peut dépasser. La mesure a été introduite pour la première fois dans le cadre de la loi Alur du 27 mars 2014. Suite à une annulation en justice, un nouvel article de la loi Elan 2018 réintroduit un plafonnement sous l’appellation « encadrement des loyers ». Ce qui contribue à maintenir le flou au sujet des 2 notions.

Le plafonnement des loyers est ainsi de nouveau en vigueur depuis le 1er juillet 2019. Il a été mis en place de manière expérimentale sur une durée de 5 ans et les propriétaires doivent respecter ce plafonnement selon 3 catégories de loyers de référence :

  • Un loyer de référence
  • Un loyer majoré (le loyer de référence + 20%)
  • Un loyer minoré (le loyer de référence – 30%)

Deux types d'encadrements

D’autre part, il faut savoir qu’il existe 2 types d’encadrement des loyers :

  • L’encadrement de l’évolution du montant des loyers
  • L’encadrement expérimental du niveau des loyers, basé sur la loi Elan
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